Comptabilité
Le plan comptable du marchand de biens
Un marchand de biens applique le plan comptable général, mais avec des réflexes propres au métier : tout passe par les stocks, rien par les immobilisations, et chaque opération doit pouvoir être isolée à tout moment.
La logique générale
Le plan comptable général s'applique sans adaptation réglementaire particulière. Ce qui change, c'est l'usage : là où une entreprise commerciale classique a un stock qui tourne vite et des immobilisations lourdes, le marchand de biens a l'inverse. Son actif est presque entièrement constitué de stocks à forte valeur unitaire, détenus plusieurs mois voire plusieurs années.
Les comptes de stocks et d'en-cours
| Usage | Nature du compte |
|---|---|
| Immeubles achetés destinés à la revente | Stocks de marchandises |
| Travaux engagés sur un bien non terminé | En-cours de production de biens |
| Variation des stocks de marchandises | Compte de variation de stocks |
| Dépréciation d'un bien en stock | Dépréciation des stocks |
Le point de vigilance : ne jamais loger un bien destiné à la revente dans un compte d'immobilisation, même s'il est loué temporairement pendant le portage.
Les comptes d'achats et de charges
| Usage | Nature du compte | Incorporable au coût de revient |
|---|---|---|
| Prix d'achat du bien | Achats de marchandises | Oui |
| Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière | Achats ou impôts et taxes selon l'option retenue | Oui, si option d'incorporation |
| Émoluments du notaire et débours | Honoraires ou achats selon l'option | Oui, si option d'incorporation |
| Travaux d'entreprises | Achats ou services extérieurs | Oui |
| Honoraires d'architecte, diagnostics, géomètre | Honoraires | Oui, si directement attribuables |
| Commission d'agence à l'achat | Honoraires | Oui, si à votre charge |
| Intérêts d'emprunt affecté | Charges financières | Sous conditions |
| Assurances de l'opération | Primes d'assurance | Oui, si directement attribuables |
| Taxe foncière pendant le portage | Impôts et taxes | Non, en principe |
L'option d'incorporation des frais d'acquisition doit être appliquée de façon constante d'un exercice à l'autre, et documentée.
Les comptes de TVA
Le suivi de la TVA est l'endroit où une comptabilité de marchand de biens se distingue le plus :
- TVA déductible sur travaux, honoraires et frais : un compte dédié facilite le contrôle du rapprochement avec les déclarations.
- TVA collectée : il est vivement conseillé d'ouvrir deux sous-comptes, l'un pour les opérations relevant de la marge, l'autre pour celles relevant du prix total. Cela évite l'erreur classique de base déclarée sur la CA3.
- TVA sur encaissements ou sur débits : le fait générateur des livraisons d'immeubles suit ses propres règles, à caler avec votre expert-comptable.
Les comptes de produits
Les ventes d'immeubles s'enregistrent en ventes de marchandises, avec, là encore, une distinction utile entre les opérations soumises à la marge, celles soumises au prix total et celles exonérées.
La codification analytique : le cœur du système
C'est ce qui permet de répondre en trente secondes à la question « combien me rapporte le bien de la rue X ». Notre méthode :
- Un code par opération, construit sur l'année et un numéro d'ordre, par exemple
26-03pour la troisième opération de 2026. - Un libellé stable rappelant la commune et la rue, utilisé dans tous les libellés d'écritures.
- Toutes les écritures portent ce code : achat, travaux, honoraires, frais financiers, vente.
- Un état de marge par code, édité à chaque situation, comparé au prévisionnel de l'opération.
Ce que le plan comptable seul ne fait pas
Un plan de comptes bien conçu ne suffit pas : il faut y adosser un suivi extra-comptable des échéances, notamment les dates limites de revente liées aux engagements pris dans les actes. C'est une donnée juridique qui n'a pas de compte dédié, mais qui engage un passif potentiel.
Questions fréquentes
Des comptes de stocks de marchandises pour les biens, des comptes d'en-cours pour les travaux non terminés, les comptes d'achats et de services extérieurs pour les dépenses d'opération, et des comptes de TVA distingués selon le régime applicable.
En classe 3. Les biens destinés à la revente sont des stocks : ils ne sont pas amortis et n'apparaissent pas en immobilisations.
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est indispensable en pratique dès la deuxième opération. Sans elle, il est impossible d'établir une marge par bien, ni de justifier la valorisation des stocks à la clôture.
Par une codification analytique appliquée à toutes les écritures, doublée d'un tableau de suivi qui reprend les coûts, les échéances et la marge prévisionnelle de chaque bien.
Le critère n'est pas la marque mais trois fonctions : gestion analytique, gestion des stocks et en-cours, et traitement correct de la TVA sur marge. Un outil généraliste bien paramétré fait le travail.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.