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Simulateur gratuit

Simulateur de TVA sur marge du marchand de biens

La TVA est le poste qui fait basculer une opération. Ce simulateur calcule côte à côte la TVA sur marge et la TVA sur le prix total, déduit la TVA supportée sur vos travaux, et affiche l'écart entre les deux régimes.

Cabinet MRP

Simulation d'opération marchand de biens

Établie le sur expert-comptable-mrp.fr · SARL MRP, 221 Avenue Louis Barthou, 33200 Bordeaux · 05 56 02 21 61

Rentabilité de l'opération

Acquisition
Régime d'acquisition En vous engageant dans l'acte à revendre le bien dans un délai de 5 ans, vous payez une taxe réduite au lieu des droits de droit commun. Détail dans l'onglet Droits d'enregistrement.
Commission d'agence à votre charge, si elle n'est pas déjà incluse dans le prix d'achat.
Travaux et frais
Diagnostics, géomètre, assurance, frais de dossier bancaire : tous les frais liés à l'opération hors notaire.
Financement
Hypothèse d'un crédit in fine : les intérêts sont calculés sur le capital emprunté pendant toute la durée de portage, assurance comprise si vous l'intégrez au taux.
Durée entre l'achat et la revente du bien. Elle détermine les frais financiers et le rendement annualisé.
Revente et fiscalité
Prix payé par l'acquéreur, TVA comprise le cas échéant (hors frais d'acte à sa charge).
Régime de TVA à la revente Le régime dépend de l'historique du bien, pas d'un choix libre. Comparez les deux régimes dans l'onglet TVA.
Taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d'affaires HT est inférieur à 10 000 000 € et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà : 25 %.
Résultat net 63 091 € après impôt sur les sociétés
Marge nette 13,1 % du prix de revente
Rendement des fonds propres Résultat net divisé par l'apport personnel. Le rendement annualisé ramène ce résultat à une durée d'un an. 70,1 % soit 70,1 % par an
Du prix de revente au résultat net Revente Coûts et impôts Résultat
    Détail du calcul
    Détail du calcul de rentabilité
    Droits d'enregistrement avec engagement de revendre
    Émoluments du notaire et débours estimation à 1,2 %
    Frais d'agence et frais annexes
    Travaux (HT, TVA récupérée)
    Frais financiers intérêts sur la durée de portage
    Coût de revient total
    TVA nette due à la revente voir l'onglet TVA
    Marge brute revente nette de TVA, moins achat et travaux
    Marge nette avant IS
    Impôt sur les sociétés estimé
    Résultat net

    Hypothèse : opération isolée, l'IS est calculé comme si cette opération était le seul résultat de l'exercice. Crédit in fine, sans frais de garantie.

    Taux en vigueur à la date du septembre 2026. Vérifier le taux applicable dans votre département.

    Simulation indicative et non contractuelle, établie sur des hypothèses simplifiées. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse personnalisée.

    Pourquoi comparer les deux régimes

    Sur une même opération, l'écart entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total dépasse souvent 50 000 €. Sur un achat à 300 000 € revendu 480 000 €, la TVA sur marge ressort à 30 000 € quand la TVA sur le prix total atteint 80 000 €.

    Le piège est simple : ce n'est pas vous qui choisissez le régime. Il découle de l'historique du bien. Un marchand de biens qui applique la marge alors qu'il n'y avait pas droit s'expose à un rappel de TVA, majoré des intérêts de retard.

    Comment fonctionne le calcul

    TVA sur marge : la base imposable est la seule marge, et la TVA se calcule « en dedans ».

    Marge TTC = prix de revente − prix d'achat, puis TVA = marge TTC × 20 ÷ 120

    TVA sur le prix total : la base est le prix de vente entier, et vous déduisez la TVA qui a grevé l'achat lorsqu'elle existe.

    TVA collectée = prix de revente TTC × 20 ÷ 120, moins la TVA déductible sur l'achat

    Dans les deux cas, la TVA supportée sur les travaux est déductible dès lors que la revente est soumise à la TVA. Le simulateur l'applique aux deux colonnes et affiche la TVA nette réellement à reverser.

    Comment utiliser le simulateur

    1. Saisissez le prix d'achat du bien.
    2. Indiquez si cet achat a supporté une TVA déductible, et son montant le cas échéant.
    3. Renseignez la TVA déductible sur vos travaux : elle est pré-calculée à 20 % des travaux HT saisis dans l'onglet Rentabilité, et vous pouvez la corriger si certains travaux relèvent d'un taux réduit.
    4. Saisissez le prix de revente TTC.
    5. Comparez les deux colonnes : le régime le moins coûteux est mis en évidence, et l'écart s'affiche en clair.

    Les erreurs de TVA que nous voyons le plus souvent

    • Appliquer la marge par habitude parce que « c'est le régime du marchand de biens », sans vérifier l'origine du bien.
    • Oublier la condition d'identité juridique entre l'achat et la revente : un bien acquis comme immeuble bâti puis revendu comme terrain à bâtir change de qualification, et le régime change avec lui.
    • Inclure les frais d'acquisition dans le prix d'achat pour gonfler artificiellement la base déductible.
    • Ne pas facturer correctement : une facture qui fait apparaître une TVA sur le prix total alors que l'opération relève de la marge crée une TVA due sur ce seul motif.
    • Oublier la TVA sur travaux : elle est récupérable, et beaucoup d'opérateurs la laissent dans le coût de revient.

    Pour aller plus loin

    Questions fréquentes