Simulateur gratuit
Simulateur des droits d'enregistrement du marchand de biens
L'engagement de revendre pris dans l'acte réduit fortement les droits dus à l'acquisition. Ce simulateur chiffre l'économie, calcule votre date limite de revente et vous montre ce que coûterait un dépassement du délai.
Simulation d'opération marchand de biens
Établie le sur expert-comptable-mrp.fr · SARL MRP, 221 Avenue Louis Barthou, 33200 Bordeaux · 05 56 02 21 61
Rentabilité de l'opération
Détail du calcul
| Droits d'enregistrement avec engagement de revendre | |
|---|---|
| Émoluments du notaire et débours estimation à 1,2 % | |
| Frais d'agence et frais annexes | |
| Travaux (HT, TVA récupérée) | |
| Frais financiers intérêts sur la durée de portage | |
| Coût de revient total | |
| TVA nette due à la revente voir l'onglet TVA | |
| Marge brute revente nette de TVA, moins achat et travaux | |
| Marge nette avant IS | |
| Impôt sur les sociétés estimé | |
| Résultat net |
Hypothèse : opération isolée, l'IS est calculé comme si cette opération était le seul résultat de l'exercice. Crédit in fine, sans frais de garantie.
TVA à la revente
TVA sur marge
Retenu Moins élevée- Marge TTC revente moins achat
- TVA sur la marge marge × 20 % / (1 + taux)
- TVA déductible sur travaux
- TVA nette à reverser
TVA sur le prix total
Retenu Moins élevée- TVA collectée prix TTC × 20 % / (1 + taux)
- TVA déductible sur l'achat
- TVA déductible sur travaux
- TVA nette à reverser
Droits d'enregistrement
Économie réalisée : soit des droits de droit commun
| Droit commun | Engagement | |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ||
| Contribution de sécurité immobilière 0,1 % | ||
| Total |
Et si le bien n'est pas revendu à temps ?
- Complément de droits exigible
- Intérêt de retard
- Montant à régler
C'est pourquoi nous suivons l'échéance de chaque bien en stock et vous alertons bien avant la date limite.
Ce que change l'engagement de revendre
À l'achat, un marchand de biens assujetti à la TVA peut prendre dans l'acte l'engagement de revendre le bien dans un délai déterminé. En contrepartie, il acquitte une taxe de publicité foncière très réduite au lieu des droits de mutation de droit commun.
Sur un bien à 300 000 €, l'ordre de grandeur est le suivant :
| Droit commun | Avec engagement de revendre | |
|---|---|---|
| Droits de mutation | environ 18 960 € | environ 2 145 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 300 € |
| Total | environ 19 260 € | environ 2 445 € |
L'économie dépasse 16 000 € sur une seule opération, soit près de 87 % des droits. C'est considérable, mais c'est un crédit fait sur votre parole : si le bien n'est pas revendu dans le délai, l'administration réclame la différence, majorée de l'intérêt de retard.
Comment utiliser le simulateur
- Saisissez le prix d'achat.
- Choisissez le taux de droit commun applicable dans le département du bien, ou saisissez-le librement.
- Indiquez si l'acte comporte un engagement de revendre.
- Précisez s'il s'agit d'une vente par lots déclenchant le droit de préemption du locataire : le délai de revente s'en trouve raccourci.
- Saisissez la date d'acquisition : le simulateur calcule votre date limite de revente.
- Faites varier le nombre de mois écoulés pour mesurer le coût d'un dépassement.
La date limite : le chiffre à connaître par cœur
Le délai court à compter de l'acquisition. La date limite calculée par le simulateur est celle à surveiller pour chaque bien en stock. En pratique, nous recommandons de retenir deux alertes : une à un an de l'échéance, pour décider d'accélérer la commercialisation, et une à six mois, pour envisager les solutions de repli.
Ce que coûte un dépassement
Si l'engagement n'est pas tenu, les droits dont vous avez été dispensé deviennent exigibles, augmentés de l'intérêt de retard prévu par le code général des impôts. Le simulateur additionne les deux et affiche le montant à régler, en fonction du nombre de mois écoulés depuis l'acquisition.
Deux réflexes utiles avant d'en arriver là :
- examiner si une substitution d'engagement est possible, par exemple un engagement de construire à la place de l'engagement de revendre, lorsque le projet a évolué ;
- documenter les circonstances du retard et se rapprocher de votre conseil avant l'échéance, plutôt qu'après la relance de l'administration.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Le délai de droit commun est de cinq ans à compter de l'acquisition. Il est ramené à deux ans pour les reventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu au bénéfice des locataires.
Il est réservé aux acquéreurs assujettis à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts, qui prennent l'engagement dans l'acte d'acquisition. Un particulier ne peut pas en bénéficier.
Les droits dont vous avez été dispensé deviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard. Le simulateur chiffre le complément de droits et les intérêts en fonction du temps écoulé depuis l'acquisition.
Il réduit les droits et taxes, qui constituent la part la plus lourde des frais d'acte. Les émoluments du notaire et les débours restent dus : c'est pourquoi le simulateur de rentabilité les estime séparément.
Non. Le taux global résulte d'une part départementale, d'une part communale et de frais d'assiette, et la part départementale varie. Vérifiez toujours le taux applicable dans le département où se situe le bien.