Expert-comptable des marchands de biens à Bordeaux

L'achat-revente habituel de biens immobiliers est une activité commerciale. Elle s'exerce le plus souvent au sein d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés : SAS, SASU, SARL ou EURL. Le choix dépend du nombre d'associés, du statut social souhaité pour le dirigeant et de l'intérêt d'une holding. La SCI, conçue pour la gestion patrimoniale, n'est pas adaptée à une activité habituelle de revente. Nous comparons les options avec vous avant la rédaction des statuts.

En prenant dans l'acte d'achat l'engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans (2 ans pour certaines ventes par lots), vous payez une taxe de publicité foncière réduite au lieu des droits d'enregistrement de droit commun (article 1115 du CGI). Si le bien n'est pas revendu à temps, les droits dont vous avez été dispensé deviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard. Nous suivons l'échéance de chaque bien pour vous alerter bien avant la date limite.

Ce n'est pas un choix libre : le régime dépend de l'historique du bien. La TVA sur marge s'applique lorsque votre acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA, par exemple un bien acheté à un particulier. La TVA sur le prix total s'applique notamment aux terrains à bâtir et aux immeubles neufs acquis avec une TVA déductible. La revente d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est en principe exonérée, avec une option possible. Nous validons le régime de chaque opération avec vous et avec le notaire.

Les biens achetés pour être revendus figurent en stock et non en immobilisations : ils ne sont donc pas amortis. Les travaux viennent augmenter la valeur de ce stock. À la clôture, chaque opération non terminée est évaluée à son coût de revient, qui peut intégrer sous conditions les frais d'acquisition et certains frais financiers. Une dépréciation est constatée si le prix de revente prévisible devient inférieur à ce coût.

C'est généralement recommandé. Les biens détenus par votre société de marchand de biens relèvent d'une fiscalité commerciale, pensée pour la revente. Pour un patrimoine conservé et loué sur le long terme, une structure distincte, souvent une SCI, est en principe plus adaptée. Mélanger les deux peut aussi exposer vos biens patrimoniaux à une requalification. Nous vous aidons à organiser les structures dès le départ.

Oui. Nous établissons le bilan prévisionnel de l'opération, le plan de trésorerie sur la durée de portage et une présentation claire de votre société. Ce dossier chiffré répond aux questions habituelles du banquier : marge attendue, apport, calendrier de revente. Vos comptes annuels, présentés de façon lisible, renforcent ensuite la confiance de vos partenaires financiers.

Oui, et c'est le meilleur moment pour structurer votre activité. Nous vous aidons à choisir la forme de société, à rédiger un objet social qui mentionne l'activité de marchand de biens, à arbitrer l'opportunité d'une holding et à réaliser les formalités. Nous préparons aussi avec vous votre première opération : rentabilité, régime de TVA et engagement de revendre.

Le cabinet est implanté à Bordeaux Caudéran et accompagne principalement des dirigeants de la métropole bordelaise : la proximité et la présence terrain font partie de notre approche. Si votre société ou vos opérations sont situées ailleurs, contactez-nous : nous verrons ensemble si notre accompagnement est adapté à votre situation.