Droits d'enregistrement
Engagement de revendre : délais, conditions et économie de droits
En s'engageant dans l'acte à revendre le bien dans un délai déterminé, un marchand de biens assujetti à la TVA acquitte une taxe très réduite au lieu des droits de mutation de droit commun. L'économie dépasse souvent 16 000 € sur une opération, à condition de tenir le délai.
Qui peut en bénéficier
Le régime est réservé aux personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts. Concrètement, une société de marchand de biens en activité y a accès ; un particulier, non.
Trois conditions pratiques s'ajoutent :
- l'engagement doit figurer dans l'acte d'acquisition lui-même, et non dans un document postérieur ;
- l'activité doit être réelle et cohérente avec l'objet social ;
- en cas d'acquisitions successives entre opérateurs, le délai imparti au premier acquéreur s'impose aux suivants : reprendre un bien déjà sous engagement, c'est reprendre le compte à rebours en cours.
Ce que l'engagement fait économiser
| Prix d'achat | Droit commun (environ) | Avec engagement | Économie |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 9 630 € | 1 223 € | 8 407 € |
| 300 000 € | 19 260 € | 2 445 € | 16 815 € |
| 500 000 € | 32 100 € | 4 075 € | 28 025 € |
Ces montants intègrent la contribution de sécurité immobilière et retiennent un taux de droit commun de 6,32 %, le plus répandu. Le taux varie selon le département : vérifiez celui du lieu du bien.
Le délai : point de départ et date limite
Le délai court à compter de l'acquisition. Deux durées coexistent :
- cinq ans dans le cas général ;
- deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption prévu au bénéfice des locataires, dans le cadre des ventes à la découpe.
Ce qui compte, c'est la date de la revente, pas celle du compromis. Un compromis signé la veille de l'échéance avec une réitération deux mois plus tard ne sauve pas l'engagement.
Ce qui se passe en cas de dépassement
Les droits dont vous avez été dispensé deviennent exigibles, augmentés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du code général des impôts. Le détail du calcul et les solutions de repli sont développés dans notre guide Non-respect de l'engagement de revendre.
Les cas particuliers
La revente partielle. Lorsqu'une partie seulement du bien est revendue dans le délai, l'engagement n'est tenu qu'à proportion de ce qui a été revendu. Le complément de droits porte sur la fraction non revendue.
La substitution d'engagement. Lorsque le projet évolue vers une construction, il est parfois possible de substituer un engagement de construire à l'engagement de revendre. Voir notre guide Substituer un engagement de construire.
Les apports et les transferts. Les apports purs et simples ne sont pas considérés comme des ventes pour l'application de l'engagement : un apport en société ne libère donc pas de l'engagement.
La vente à la découpe. C'est le cas du délai réduit à deux ans. Il suppose une vigilance particulière, car deux ans passent très vite lorsque des travaux sont nécessaires et que les locataires disposent d'un droit de préemption.
Ce que nous faisons pour nos clients
Chez MRP, la date limite de revente de chaque bien figure dans le tableau de bord de l'opération, au même titre que le coût de revient et la marge prévisionnelle. Nous alertons avant l'échéance, pendant qu'il est encore possible d'arbitrer entre baisser le prix, accélérer les travaux ou provisionner le rappel de droits.
Questions fréquentes
Cinq ans à compter de l'acquisition dans le cas général, et deux ans pour les reventes par lots déclenchant le droit de préemption des locataires.
Seules les personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts, ce qui exclut les particuliers. L'engagement doit être pris dans l'acte d'acquisition.
L'économie atteint environ 87 % des droits de mutation. Sur un bien à 300 000 €, elle représente près de 16 800 €, contribution de sécurité immobilière comprise.
Le délai légal n'est pas prorogeable sur simple demande. En revanche, certaines situations permettent des aménagements, notamment la substitution d'un engagement de construire. Cette analyse doit être menée bien avant l'échéance.
Non. Il réduit fortement les droits et taxes, qui sont la part la plus lourde, mais les émoluments du notaire et les débours restent dus.
Le délai imparti au premier acquéreur s'impose à vous : vous héritez du temps restant, et non d'un nouveau délai de cinq ans.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.