TVA immobilière
TVA sur le prix total : quand s'applique-t-elle au marchand de biens
Beaucoup d'opérateurs associent le métier de marchand de biens à la TVA sur marge. C'est une erreur de perspective : dans de nombreux cas, c'est la TVA sur le prix total qui s'impose, et l'écart de trésorerie se compte en dizaines de milliers d'euros.
Les cas d'application
1. L'acquisition a ouvert droit à déduction. Si vous avez acheté à un assujetti qui vous a facturé de la TVA, celle-ci est déductible. La revente est alors taxée sur le prix total, et vous déduisez la TVA d'achat.
2. L'immeuble est neuf au sens fiscal. Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus relève de plein droit de la TVA sur le prix total. C'est également le cas d'un immeuble issu de travaux si lourds qu'ils le rendent assimilable à une construction nouvelle.
3. Les terrains à bâtir acquis avec TVA déductible. La revente suit le régime du prix total.
4. L'option pour la taxation d'une vente qui aurait été exonérée, lorsque l'opérateur y a intérêt pour récupérer la TVA sur les travaux.
Le calcul
TVA collectée = prix de vente TTC × 20 ÷ 120 TVA nette = TVA collectée − TVA déductible sur l'achat − TVA déductible sur les travaux
Ce que cela change pour votre prix de vente
Quand l'opération relève du prix total, la TVA est incluse dans le prix payé par l'acquéreur. Deux conséquences pratiques :
- Un acquéreur assujetti (un professionnel) peut déduire cette TVA : le prix TTC lui est presque indifférent, seul le prix HT compte.
- Un acquéreur particulier ne la déduit pas : il compare votre prix TTC à celui du voisin. Vendre un bien soumis à la TVA sur le prix total à un particulier suppose donc d'avoir intégré la TVA dans votre prix de revient dès l'étude.
C'est exactement ce que le simulateur de rentabilité met en évidence lorsque vous changez de régime : le résultat net bouge immédiatement.
Les réflexes à prendre
- Reconstituer l'historique du bien avant de signer : date d'achèvement, qualité du vendeur, TVA appliquée lors de la précédente mutation.
- Faire confirmer le régime par le notaire, qui rédige l'acte et engage sa responsabilité.
- Simuler les deux régimes et vérifier que l'opération tient dans le scénario le plus défavorable.
- Documenter votre analyse et la conserver : en cas de contrôle, c'est elle qui montre votre bonne foi.
Questions fréquentes
Principalement lorsque l'acquisition a ouvert droit à déduction de TVA, ou lorsque l'opération porte sur un immeuble neuf au sens fiscal, achevé depuis cinq ans au plus.
Oui, lorsque l'acquisition a supporté une TVA déductible et que la revente est taxable. Cette TVA d'achat vient en diminution de la TVA collectée à la revente.
Oui. Des travaux qui reviennent à reconstruire l'immeuble, ou qui affectent l'essentiel de ses éléments porteurs et de ses aménagements, peuvent conduire à cette qualification. La question se tranche avant le lancement du chantier.
En pratique oui, dès lors que votre acquéreur est un particulier qui ne récupère pas la TVA. La TVA doit alors être intégrée dans votre étude de prix dès l'origine.
Faites analyser l'origine de propriété et l'historique fiscal du bien avant la signature. C'est l'un des points que nous vérifions systématiquement pour nos clients, et l'un de ceux qui coûtent le plus cher lorsqu'ils sont tranchés après coup.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.