Statut et société
Devenir marchand de biens : les étapes concrètes
Aucun diplôme ni carte professionnelle n'est exigé pour devenir marchand de biens. Ce qui fait la différence, c'est la structure juridique choisie, la maîtrise de la TVA et des droits, et la capacité à financer la première opération.
Les étapes
1. Valider le projet économique
Avant toute création, faites l'exercice sur une opération réelle que vous avez repérée : prix d'achat, travaux, prix de revente, délai. Si la marge nette après impôt ne dépasse pas 8 à 10 % du prix de revente, cherchez une autre affaire.
2. Choisir la structure
SAS, SASU, SARL ou EURL. Le choix se joue surtout sur le statut social du dirigeant. La SCI et la micro-entreprise sont inadaptées. Voir notre guide Quel statut juridique choisir.
3. Rédiger un objet social complet
L'achat d'immeubles en vue de la revente doit y figurer explicitement, avec les activités connexes : travaux, division, lotissement, location temporaire des biens en stock.
4. Constituer la société
Statuts, dépôt et libération du capital, publication, immatriculation. Pensez à la libération intégrale du capital, qui conditionne l'accès au taux réduit d'impôt sur les sociétés, et au choix de la date de clôture.
5. Préparer le financement
Apport, prévisionnel d'opération, plan de trésorerie et devis. C'est le dossier qui décide, pas la conversation. Voir Financer une opération.
6. Sécuriser la première acquisition
Avant le compromis : analyse du régime de TVA applicable à la revente, décision sur l'engagement de revendre, vérification de l'origine de propriété et de la date d'achèvement.
7. Organiser la comptabilité dès le premier euro
Codification analytique de l'opération, suivi des échéances, régime de TVA paramétré. Repartir en arrière après six mois d'écritures mal affectées coûte du temps et de l'argent.
Le budget de départ
Aucun montant standard n'existe, mais quatre postes sont incompressibles :
| Poste | Nature |
|---|---|
| Apport pour l'opération | Le plus lourd, exigé par la banque |
| Frais de constitution | Statuts, publication, immatriculation |
| Frais d'acte à l'achat | Réduits par l'engagement de revendre, mais non nuls |
| Trésorerie de fonctionnement | Intérêts, assurances, taxe foncière, honoraires pendant le portage |
Le piège le plus courant : calibrer l'apport sur l'achat seul, et se retrouver sans trésorerie pour les travaux et le portage.
Les erreurs de débutant que nous voyons le plus
- Acheter avant d'avoir vérifié le régime de TVA de la revente.
- Oublier l'impôt sur les sociétés dans le calcul de la marge.
- Sous-estimer le délai de revente, donc les frais financiers.
- Prendre un engagement de revendre sans organiser le suivi de l'échéance.
- Mélanger patrimoine personnel et activité, en logeant l'opération dans une SCI familiale existante.
Questions fréquentes
Aucun. Ni diplôme ni carte professionnelle ne sont exigés, puisque le marchand de biens agit pour son propre compte et non comme intermédiaire.
C'est très difficile pour une première opération : l'apport est la principale garantie de la banque. Les alternatives consistent à s'associer ou à mobiliser un compte courant d'associé.
Il dépend du prix des biens visés. Au-delà de l'apport exigé par la banque, prévoyez les frais de constitution, les frais d'acte et surtout une trésorerie de fonctionnement pour tenir pendant le portage.
De quelques mois pour un achat-revente sans travaux à deux ans ou plus pour une restructuration lourde. Cette durée pèse directement sur la rentabilité par les frais financiers.
C'est le moment le plus utile pour en consulter un : le choix de la structure, l'objet social, la date de clôture et le régime de TVA de la première opération se décident à ce moment, et se corrigent difficilement ensuite.
C'est possible, sous réserve de votre contrat de travail et de votre disponibilité réelle. L'activité demande de la réactivité, notamment pendant les travaux et la commercialisation.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.