TVA immobilière
Déclarer la TVA sur marge sur la CA3
C'est l'étape que les guides généralistes passent sous silence, et c'est pourtant là que les erreurs se produisent. La base à déclarer n'est ni le prix de vente, ni la marge TTC : c'est la marge hors taxe.
La règle de base
La déclaration CA3 raisonne en base hors taxe et TVA correspondante. En régime de marge, la base est la marge hors taxe, obtenue en retranchant la TVA de la marge TTC.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de revente | 480 000 € | |
| Prix d'acquisition | 300 000 € | |
| Marge TTC | 480 000 − 300 000 | 180 000 € |
| TVA due | 180 000 × 20 ÷ 120 | 30 000 € |
| Base HT à déclarer | 180 000 − 30 000 | 150 000 € |
Comment se répartissent les lignes
Sans reproduire le formulaire, la logique est la suivante :
- les opérations taxables sont portées dans les rubriques du chiffre d'affaires imposable, pour leur base hors taxe, ici la marge HT, avec la TVA correspondante ;
- les opérations exonérées, par exemple la revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans sans option, figurent dans les opérations non imposables ;
- la TVA déductible sur travaux, honoraires et frais est portée dans les rubriques de déduction, pour son montant réel ;
- le solde donne la TVA nette à payer, ou le crédit de TVA lorsque les déductions excèdent la collecte, ce qui arrive fréquemment pendant la phase de travaux.
Le crédit de TVA pendant les travaux
Un marchand de biens encaisse rarement en même temps qu'il dépense. Pendant les mois de travaux, la TVA déductible s'accumule sans TVA collectée en face : la déclaration fait apparaître un crédit de TVA.
Deux options s'offrent alors :
- Le report sur les déclarations suivantes, jusqu'à l'imputation sur la TVA collectée de la revente.
- Le remboursement, qui améliore la trésorerie de l'opération, souvent pour des montants significatifs. La demande obéit à des seuils et à une périodicité, et elle attire l'attention de l'administration : le dossier doit être impeccable, factures à l'appui.
Le remboursement de crédit de TVA est l'un des leviers de trésorerie les plus sous-utilisés par les marchands de biens qui débutent.
Les trois contrôles à faire avant d'envoyer
- Rapprocher la base déclarée de la comptabilité analytique : la somme des marges HT de la période doit correspondre.
- Vérifier le régime de chaque opération : une opération sur marge et une opération sur prix total ne se déclarent pas de la même manière et ne doivent pas être agrégées sans distinction.
- Contrôler la TVA déductible : seules les factures au nom de la société, mentionnant la TVA, sont déductibles. Les factures au nom du dirigeant ou d'une autre structure ne le sont pas.
Questions fréquentes
La marge hors taxe, c'est-à-dire la marge TTC diminuée de la TVA qu'elle contient. Ni le prix de vente total, ni la marge TTC.
Dans les rubriques de déduction de la CA3, pour le montant réel figurant sur les factures d'entreprises, dès lors que l'opération est soumise à la TVA.
Le crédit peut être reporté sur les déclarations suivantes ou faire l'objet d'une demande de remboursement. Le remboursement améliore sensiblement la trésorerie pendant la phase de travaux, à condition de disposer d'un dossier justificatif complet.
Elle est portée en opérations non imposables. Attention : l'absence de TVA collectée entraîne l'impossibilité de déduire la TVA sur les dépenses affectées à cette opération.
Oui, par une déclaration rectificative. Déposée spontanément et accompagnée du paiement, elle ouvre droit à une réduction de moitié de l'intérêt de retard.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.