TVA immobilière
TVA sur les travaux du marchand de biens : déduction et taux
La TVA supportée sur les travaux est récupérable dès lors que la revente est soumise à la TVA. Sur une opération avec 60 000 € de travaux, cela représente 12 000 € de trésorerie, à condition de respecter les règles de facturation et de ne pas se tromper de régime de sortie.
Le principe : la déduction suit la taxation
La TVA est déductible en amont lorsqu'elle se rattache à une opération taxée en aval. Pour un marchand de biens, cela donne trois situations :
| Régime de la revente | TVA sur travaux |
|---|---|
| TVA sur marge | Déductible |
| TVA sur le prix total | Déductible |
| Revente exonérée (immeuble de plus de 5 ans, sans option) | Non déductible |
C'est un point que beaucoup d'opérateurs découvrent tard : une revente exonérée transforme la TVA sur travaux en coût sec. Sur 60 000 € de travaux, l'opération perd 12 000 € de marge.
Quel taux sur vos factures de travaux
Les entreprises facturent selon la nature des travaux et l'affectation du local. Pour un marchand de biens, le réflexe est de vérifier que le taux appliqué par l'entreprise correspond bien à la situation réelle : le taux réduit applicable à certains travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans suppose le respect de conditions précises, et l'attestation correspondante.
Une facture au mauvais taux vous expose doublement : la déduction peut être remise en cause, et l'entreprise peut se retourner vers vous.
Le crédit de TVA pendant le chantier
Pendant les travaux, vous déduisez sans collecter : la déclaration fait apparaître un crédit de TVA. Deux options, le report ou le remboursement. Le remboursement est un levier de trésorerie puissant, souvent ignoré des opérateurs qui débutent : il permet de récupérer plusieurs dizaines de milliers d'euros avant la revente, sur une opération avec travaux lourds.
Le dossier doit être solide : factures conformes, cohérence avec la comptabilité analytique, justification de l'affectation des dépenses à une opération taxable. Voir notre guide sur la déclaration de TVA sur la CA3.
Les factures qui posent problème
- Facture au nom du dirigeant et non de la société : TVA non déductible.
- Facture sans mention de TVA ou incomplète : déduction fragilisée.
- Achat de matériaux par vos soins pour des travaux réalisés par une entreprise : le traitement diffère et doit être cohérent.
- Travaux réalisés par le dirigeant lui-même : aucune TVA à déduire, et aucune valorisation dans le stock.
- Acomptes : la déduction suit les règles d'exigibilité, qui diffèrent entre livraisons de biens et prestations de services.
Questions fréquentes
Oui. Dès lors que la revente est soumise à la TVA, peu importe qu'elle relève de la marge ou du prix total, la TVA supportée sur les travaux est déductible.
La TVA sur travaux n'est alors pas déductible et constitue un coût. C'est un élément à intégrer dans le calcul de rentabilité dès l'étude de l'opération.
Oui, par une demande de remboursement du crédit de TVA, sous conditions de seuil et de périodicité. C'est un levier de trésorerie important pendant la phase de travaux.
Cela dépend de la nature des travaux et de l'affectation du local. Certains travaux dans des logements achevés depuis plus de deux ans relèvent d'un taux réduit, sous conditions et sur attestation.
Non. Seules les dépenses effectivement engagées et justifiées entrent dans le coût de revient du stock. Le temps passé par le dirigeant ne se comptabilise pas.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.