TVA immobilière
Facturer une vente en TVA sur marge
En régime de marge, la TVA n'est pas facturée de façon apparente : l'acquéreur ne peut pas la déduire. Une facture ou un acte mal rédigé crée une TVA due du seul fait de sa mention, et le rattrapage est difficile.
Pourquoi la TVA n'apparaît pas
Le régime de la marge taxe le vendeur sur sa seule marge. L'acquéreur, lui, n'acquiert aucun droit à déduction : il paie un prix, sans TVA récupérable. Faire figurer une TVA sur le prix total dans l'acte reviendrait à lui laisser croire l'inverse.
Ce que doit contenir l'acte
Pour une vente immobilière, le document qui compte est l'acte notarié. Trois éléments doivent être calés avec le notaire avant la signature :
- Le régime de TVA applicable à la mutation, expressément indiqué.
- L'absence de TVA apparente lorsque la marge s'applique, et la mention du fondement retenu.
- Le régime des droits : engagement de revendre ou droit commun, qui se combine avec le régime de TVA.
C'est pourquoi le régime se détermine en amont : une fois l'acte signé, revenir en arrière suppose un acte rectificatif et la coopération de l'acquéreur.
Les factures annexes
Au-delà de l'acte, un marchand de biens émet parfois des factures : indemnités d'immobilisation, prestations accessoires, refacturations. Chacune suit son propre régime, indépendant de celui de la vente de l'immeuble. Ne traitez pas par analogie : une refacturation de charges n'obéit pas aux mêmes règles qu'une livraison d'immeuble.
La check-list de relecture de l'acte
- Le régime de TVA mentionné correspond-il à l'analyse faite avant le compromis ?
- Le prix est-il exprimé de façon cohérente avec ce régime ?
- L'engagement de revendre figure-t-il, si vous l'avez retenu ?
- La date d'achèvement de l'immeuble est-elle exacte ? C'est elle qui détermine l'ancienneté.
- L'origine de propriété confirme-t-elle que l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction ?
Questions fréquentes
Non. La TVA n'est pas mentionnée distinctement, car l'acquéreur ne peut pas la déduire. Le régime applicable est en revanche indiqué dans l'acte.
Elle devient due du seul fait de sa facturation. La régularisation suppose un acte rectificatif et l'accord de l'acquéreur, ce qui est rarement simple.
Le notaire, à partir des éléments que vous lui transmettez. C'est à vous, avec votre expert-comptable, de lui fournir l'analyse du régime applicable avant la signature.
Non. C'est précisément la caractéristique du régime : la TVA porte sur la marge du vendeur et n'ouvre aucun droit à déduction pour l'acquéreur.
En conservant l'analyse écrite établie avant la vente : origine de propriété, date d'achèvement, qualité du vendeur précédent, TVA appliquée lors de la mutation antérieure.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.