Droits d'enregistrement
Frais de notaire du marchand de biens : composition et montant
Parler de « frais de notaire » entretient une confusion : l'essentiel de la somme ne va pas au notaire mais à l'État. Pour un marchand de biens, c'est justement cette part qui s'effondre lorsque l'acte comporte un engagement de revendre.
Ce que contient réellement la note
| Composant | À qui il revient | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Département, commune, État | La part la plus lourde, sauf engagement de revendre |
| Contribution de sécurité immobilière | État | 0,10 % du prix |
| Émoluments du notaire | Notaire, tarif réglementé et dégressif | Quelques milliers d'euros |
| Débours | Tiers (cadastre, urbanisme, syndic, géomètre) | Variable, souvent quelques centaines d'euros |
| TVA sur émoluments | État | 20 % des émoluments |
L'effet de l'engagement de revendre
Pourquoi les émoluments ne baissent pas
Les émoluments rémunèrent le travail du notaire : rédaction, vérifications, publicité foncière, responsabilité. Ils sont fixés par un tarif réglementé, dégressif par tranches de prix. L'engagement de revendre ne les réduit pas : il ne touche que les droits et taxes.
En pratique, cela signifie qu'un marchand de biens paie, à l'achat, des frais d'acte très inférieurs à ceux d'un particulier, mais jamais nuls.
Les frais à la revente
À la revente, les frais d'acte sont supportés par l'acquéreur, sauf convention contraire. Pour vous, le poste à surveiller à la sortie n'est donc pas le notaire mais la TVA, et le cas échéant la commission d'agence si vous passez par un intermédiaire.
Comment les traiter comptablement
Les droits, émoluments et débours peuvent être incorporés au coût de revient du stock lorsqu'ils sont directement attribuables à l'acquisition. Cette option donne une image plus fidèle de la marge par opération, et doit être appliquée de manière constante. Le détail figure dans notre guide sur la comptabilisation du stock et des travaux.
Questions fréquentes
Avec un engagement de revendre, comptez de l'ordre de 2 % du prix d'achat, contre environ 7,5 % pour une acquisition classique. L'écart vient presque entièrement des droits de mutation.
Non. Il réduit très fortement les droits et taxes, mais les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière restent dus.
Non, en principe. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la marge est le prix stipulé dans l'acte, sans les frais d'acte.
Les émoluments relèvent d'un tarif réglementé. Une remise est possible au-delà d'un certain montant de transaction, dans les limites fixées par la réglementation.
L'acquéreur, sauf clause contraire dans l'acte. Votre poste de sortie à surveiller est la TVA, pas les frais d'acte.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.