Droits d'enregistrement
Non-respect de l'engagement de revendre : conséquences et solutions
Le délai approche et le bien n'est pas vendu. La situation est fréquente et ses conséquences sont chiffrables à l'euro près. Voici ce que réclame l'administration, comment le calculer, et ce qu'il reste possible de faire avant et après l'échéance.
Ce que réclame l'administration
Deux éléments s'additionnent.
1. Le complément de droits. C'est la différence entre les droits de droit commun et la taxe réduite effectivement acquittée. Sur un bien acheté 300 000 € avec un taux de droit commun de 6,32 %, le complément s'élève à environ 16 815 €.
2. L'intérêt de retard. Il est de 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an, et court à compter du moment où les droits auraient dû être acquittés, c'est-à-dire l'acquisition.
Ce qu'il faut faire avant l'échéance
Le meilleur traitement reste l'anticipation. Douze mois avant la date limite, trois leviers existent :
- Ajuster le prix. Un bien invendu depuis dix-huit mois l'est rarement par hasard. Comparer le coût d'une baisse de prix au coût du rappel de droits donne souvent une réponse claire : 16 800 € de droits, sur un bien à 300 000 €, représentent 5,6 % du prix.
- Examiner une substitution d'engagement. Si le projet a évolué vers de la construction, la substitution d'un engagement de construire peut être envisagée. Voir notre guide dédié.
- Envisager une revente partielle. L'engagement est tenu à hauteur de ce qui est effectivement revendu : vendre une partie des lots limite le complément à la fraction non revendue.
Après l'échéance
Si le délai est dépassé, la régularisation spontanée reste préférable au contrôle. Le code général des impôts prévoit une réduction de 50 % de l'intérêt de retard en cas de dépôt spontané d'une déclaration rectificative, avant toute action de l'administration et accompagné du paiement des droits.
Concrètement, la démarche se prépare avec votre conseil : chiffrage exact, rédaction, et calendrier de paiement si la trésorerie ne permet pas un règlement immédiat.
Comment l'anticiper dans vos comptes
Dès lors que le dépassement devient probable, la dette potentielle doit être traitée comptablement : c'est un passif identifiable, qui a vocation à être provisionné plutôt que découvert au moment du contrôle. C'est aussi une information que votre banquier préfère apprendre de vous.
Questions fréquentes
Le paiement des droits dont l'acquisition a été exonérée, majorés de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois. Le règlement doit intervenir dans le mois qui suit l'expiration du délai.
Le droit supplémentaire de 1 % prévu par le code général des impôts vise d'autres engagements, et non celui de l'article 1115 applicable aux marchands de biens. Seuls les droits et l'intérêt de retard sont donc dus, ce qui n'exclut pas des sanctions spécifiques en cas de manquement délibéré.
Il est décompté à partir du moment où les droits auraient dû être payés, c'est-à-dire l'acquisition, et non à partir de la date d'expiration du délai. C'est ce qui explique que le montant grimpe vite.
Le délai légal n'est pas prorogeable sur simple demande. En cas de difficulté, la discussion porte plutôt sur les modalités de règlement et sur les solutions alternatives, à engager avant l'échéance.
Oui. Elle permet une réduction de moitié de l'intérêt de retard lorsqu'elle est déposée spontanément, avant tout contrôle, et accompagnée du paiement des droits.
Dès lors que le non-respect devient probable, le passif correspondant doit être traité dans les comptes. Mieux vaut une provision constatée qu'une dette découverte à l'occasion d'un contrôle.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.